IMMOBILIENBEWERTUNG MÜNCHEN
Ihre zertifizierten Sachverständigen - MAURER & RAU
Die Profis für Immobilienbewertung München, Dachau, Oberschleißheim, Freising, Starnberg und Umgebung
Immobilienbewertungen in München und Umfeld bzw. die Wertermittlung für Ihre Immobilie erstellen wir für Sie kompetent, zeitnah und zuverlässig. Im Vorfeld beraten wir Sie, welche Art der Wertermittlung für Ihr Anliegen passt. Das Ergebnis der Immobilienbewertung gibt Ihnen transparente Daten für Ihre Entscheidung an die Hand.
Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter?
Immobilie verkaufen / kaufen
Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten den Verkaufspreis von einem unabhängigen Sachverständigen ermitteln lassen? Sie möchten eine Immobilie kaufen, wissen aber nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Finanzamt / Vermögensübersicht
Sie möchten gegenüber dem Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen oder Sie benötigen für Ihre Vermögensübersicht den aktuellen Wert Ihrer Immobilien. Ihr Immobiliengutachter hilft Ihnen dabei.
Erbschaft
Wird eine Immobilie an mehrere Personen vererbt, empfiehlt sich die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen, um gerichtliche Auseinandersetzungen vorzubeugen.
Schenkung
Sie möchten Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten übertragen? Dann ist es wichtig den Verkehrswert des Grundbesitzes zu kennen um Ihre Schenkung detailliert zu planen, evtl. möchten Sie sich im Zuge der Schenkung ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht einräumen lassen.
Ehescheidung
Die eigene Immobilie ist bei einer Scheidung oft der zentrale Vermögenswert. Dieser sollte neutral und frei von Emotionen ermittelt werden, damit eine gütliche Einigung erfolgen kann. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Vermögenswert oder den Zugewinnausgleich zu vermeiden.
Pflegschaften
Als Betreuer müssen Sie speziell bei Immobilienangelegenheiten besonders sorgfältig vorgehen. Ein Verkehrswertgutachten sichert Sie gegen eventuelle Haftungsfälle ab und kann dem Vormundschaftsgericht zur Genehmigung eines Immobilienverkaufs vorgelegt werden.
FAQ zur Immobilienbewertung
Wann brauche ich ein Gutachten und in welchen Fällen reicht eine Marktwertermittlung aus?
Marktwertermittlung:
- Sie möchten Ihre selbstgenutzte 10 Jahre alte 3-Zimmer-Wohnung in einer Wohnanlage verkaufen, es gibt keine Mängel, Belastungen liegen nicht vor.
- Sie möchten Ihr selbstgenutztes Einfamilienhaus verkaufen und es sind keine nennenswerten Mängel vorhanden
Kurzgutachten:
- Das Einfamilienhaus soll verkauft werden, es weist einige Mängel auf, Belastungen liegen nicht vor.
- Sie und Ihre Schwester haben das Elternhaus geerbt und möchten den Wert des renovierungsbedürftigen Hauses ermitteln lassen.
Verkehrswertgutachten:
- Das Finanzamt setzt den Wert der geerbten Immobilie für Sie ungünstig an.
- Ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück soll verkauft werden. Durch den Garten laufen städtische Versorgungsleitungen.
- Sie möchten Ihren Erbteil einer Immobilie ausbezahlt bekommen.
- Im Einfamilienhaus besitzen Oma und Opa, denen das Grundstück früher gehörte, ein Wohnrecht. Dieses bleibt bestehen, bis der letzte der beiden gestorben ist. Wie mindert dieses Wohnrecht den Wert der Immobilie?
- Das Grundstück ist sehr groß. Nach dem Krieg wurde ein kleines Haus darauf errichtet. Wäre es möglich das Grundstück zu teilen um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen? Wäre dann die Erschließung gesichert? Was lässt das Baurecht hier zu?
- Sie möchten die Wohnung einer älteren Dame auf Leibrentenbasis kaufen. Wie hoch darf die Leibrente sein?
- Das Finanzamt setzt den Wert der geerbten Immobilie für mich ungünstig an.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Verkehrswert ist nur ein anderes Wort für Marktwert.
Es ist der Preis, den ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussender Eigenschaften des Grundstücks, wie z.B. Größe, Lage, Bebauung, am Wertermittlungsstichtag zu zahlen bereit ist.
In §194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert so definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert einer Immobilie ändert sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am Immobilienmarkt. Es ist daher wichtig, den richtigen Wertermittlungsstichtag festzulegen und zu wissen, dass sich der Wert Ihres Hauses auch binnen weniger Jahre erheblich verändern kann.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ...
sind zur Verkehrswertermittlung folgende Verfahren heranzuziehen.
- das Vergleichswertverfahren
- das Ertragswertverfahren
- das Sachwertverfahren
Es kann entweder ein Verfahren oder auch mehrere Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahrenswahl hängt u.a. von der Art des Wertermittlungsobjekts, dessen Nutzung und der zur Verfügung stehenden Daten ab.
Das Vergleichswertverfahren ...
basiert auf den für vergleichbare Objekte tatsächlich realisierten Kaufpreisen und wird häufig zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet.
Das Ertragswertverfahren ...
wird meist bei Miets- und Geschäftshäusern zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen. Hier werden die erzielbaren Mieterträge zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen.
Im Sachwertverfahren ...
wird vor allem die Bausubstanz und der Boden bewertet. Es eignet sich gut für Einfamilienhäuser.
Welche Unterlagen sind für die Bewertung meiner Immobilie erforderlich?
Für die Gutachtenerstellung ...
sind zahlreiche Informationen und Unterlagen erforderlich. Sie können die Fertigstellung Ihres Gutachtens beschleunigen und Kosten reduzieren, indem Sie uns möglichst viele Unterlagen mit der Beauftragung zur Verfügung stellen.
Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Baupläne, Grundrisse, Schnitte
- Baubeschreibung
- Baujahr der Gebäude
- Energieausweis
- Wohnflächenberechnung, BGF-Berechnung
- Mieterlisten und Mietverträge bei vermieteten Objekten
- Aktuelle Mieten und Angaben zur letzten Mieterhöhung
- Aufstellung der Modernisierungen in den letzten 15 Jahren
- Vorgutachten
- Angaben über Gebäudehistorie, Mängel, Schäden, Leerstand
- Angaben über ausstehende Erschließungskostenbeiträge und Abgaben
Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt:
- Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung und Aufteilungspläne
- Wohngeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen